O cenário atual dos escritórios premium
Os espaços de escritório de alto padrão em São Paulo estão atravessando um dos melhores momentos desde o período da pandemia. Com a diminuição da vacância, a disponibilidade de áreas grandes se tornou escassa e os valores de aluguel alcançaram níveis máximos em bairros prestigiados como Faria Lima, Juscelino Kubitschek (JK) e Itaim Bibi. Apesar dessa recuperação no mercado físico, as cotas dos fundos imobiliários (FIIs) focados em lajes não apresentaram um valor correspondente na bolsa.
Dados sobre vacância em SP
De acordo com dados da consultoria Buildings, a taxa de vacância das propriedades comerciais de classe A na capital paulista caiu para 12,5% no segundo trimestre de 2026, descendo de 13,3% no primeiro trimestre. Esse número é o mais baixo desde 2013, após um pico de 23,5% durante o agravamento da situação em 2023. Nas áreas mais valorizadas, o cenário é ainda mais otimista, com vacâncias em torno de 7,5% em regiões como Faria Lima, Itaim Bibi, JK, Vila Olímpia e Paulista, conforme informações da SiiLA.
Desempenho dos FIIs de lajes
No contexto do mercado de ações, os FIIs de lajes corporativas estavam sendo negociados a 0,67 vezes seu valor patrimonial, conforme dados do Clube FII em junho. Isso implica que, para cada R$ 1 em ativos nos fundos, o investidor estava pagando cerca de R$ 0,67, resultando em um desconto de 33%. Essa métrica, chamada P/VP, indica que o desconto é muito inferior à média histórica do setor, que gira em torno de 0,82.
O impacto da taxa Selic no mercado imobiliário
A alta taxa Selic, que está em 14,25% ao ano, é um fator que impacta diretamente o desempenho dos fundos imobiliários. Com os juros em um nível elevado, a renda fixa se torna uma alternativa competitiva, e os investidores exigem retornos mais altos para compensar os riscos associados ao setor imobiliário. Quando os rendimentos dos FIIs não se ajustam à altura desse novo contexto, o resultado é uma desvalorização das cotas.
Busca por grandes áreas em regiões premium
Com a demanda aumentando em bairros tradicionais e com a escassez de espaços disponíveis, a pressão sobre os preços só tende a aumentar, conforme aponta Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil. Assim, a absorção líquida no trimestre foi de 72 mil metros quadrados, um volume que contribui para a queda da vacância mesmo com as novas entregas programadas para o segundo semestre de 2026. Entretanto, as cotas dos FIIs não refletem essa evolução positiva.
Entendimento do P/VP e seus efeitos
A medida P/VP, ou preço sobre valor patrimonial, é uma ferramenta essencial para avaliar o desempenho dos FIIs. Quanto mais a relação estiver abaixo de 1, maior é o desconto em relação ao valor dos ativos. Os fundos de lajes são os que mais estão sofrendo nesse sentido, destacando uma discrepância alarmante em comparação com outros segmentos, como galpões logísticos e shoppings.
Comparação entre setores do IFIX
O índice IFIX, que reúne os principais fundos imobiliários negociados na B3, mostra uma comparação clara entre diferentes segmentos: enquanto os galpões logísticos estão a 0,91 vezes o valor patrimonial e os shoppings a 0,88, o desconto para os FIIs de lajes é notavelmente maior. A média geral do IFIX está em 0,90, reforçando ainda mais a precariedade da situação dos fundos de escritório.
A relevância dos imóveis de localização
Localização é um fator crítico no mercado de escritórios. Bairros como Faria Lima e Itaim Bibi se destacam com taxas de vacância de um dígito, enquanto regiões como Marginal Pinheiros e Santo Amaro apresentam taxas alarmantes, que variam de 37% a 54%. Essa diferença clara de desempenho reflete a necessidade de um olhar mais atento às características específicas de cada área.
Desafios enfrentados pelos FIIs de lajes
Vários desafios contribuem para o desconto das cotas dos FIIs de lajes. Entre os principais fatores estão a diminuição da relevância do segmento dentro do IFIX e a alavancagem excessiva de alguns fundos, que adquiriram ativos quando as taxas de juros estavam em baixa. Com a elevação da Selic, essas dívidas começaram a pesar sobre os rendimentos.
Perspectivas futuras para o mercado imobiliário
Embora a recuperação do segmento de escritórios premium em São Paulo seja evidente, a perspectiva de valorização dos FIIs de lajes pode não se concretizar num futuro próximo. O aumento do volume de novos empreendimentos, previsto para 2026, pode representar um risco de que parte desse estoque não encontre locação, especialmente em regiões ainda recuperando-se. No entanto, já há indicações positivas, como o fato de 27% das novas entregas em Pinheiros já terem sido pré-locadas.
Para os investidores, a chave será uma avaliação cuidadosa das oportunidades, com foco em portfólios diversificados e ativos localizados em áreas resilientes, como Faria Lima e Vila Olímpia. O momento é propício para uma análise meticulosa sobre quais fundos poderão transformar essa recuperação em desempenho efetivo e retornos mais satisfatórios para os cotistas.
